Агентство по сдаче в аренду жилой недвижимости
Телефон
+7 495 514-83-61
НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?
Бесплатный звонок

Расторжение договора аренды квартиры

20.11.2017

Договор аренды - это соглашение о передаче прав владения собственностью во временное пользование, оформленное документально. Подобное соглашение составляется с указанием конкретного периода, либо может быть бессрочным. При условии, что период правового действия не установлен, сделку в любой момент вправе расторгнуть одна из сторон договорных отношений. Как правильно поступить участнику сделки, если арендные отношения его больше не устраивают? Какие нюансы необходимо учитывать при расторжении договора аренды квартиры? Арендатор нашел новое жилье с более выгодными условиями, либо, владелец решил распрощаться с ненадежным нанимателем - в любом случае расторжение договора регистрируется как юридический факт, прекращающий право пользования жилым помещением.

Основные причины для прекращения договора аренды (найма)

Согласно содержанию статьи 450 ГК РФ, существуют следующие основания, служащие причиной для расторжения договора:

  • по соглашению сторон;
  • по решению суда, где в качестве истца выступает одна из сторон, а в качестве ответчика - сторона, нарушившая условия договора;
  • по решению судебных органов согласно требованию одной из сторон в ситуациях, предусмотренных ГК РФ, иными законодательными актами либо, собственно, договором;
  • при одностороннем отказе от выполнения условий договора найма, если подобный отказ допускается соглашением сторон либо законом.

Расторжение договора арендодателем

Возможность прекращения договора ранее оговоренного срока предусмотрена для обеих сторон сделки. Собственник вправе прекратить действие договора найма на основаниях, предусмотренных законодательством. Таким образом, статья 619 ГК РФ указывает на обстоятельства подобного характера:

  • систематические нарушения оговоренных правил пользования имуществом;
  • нанесение имуществу существенно вреда;
  • пропуск срока оплаты за проживание более двух раз подряд;
  • отказ от проведения ремонта в срок, установленный документом.

Внимание! Инициировать процедуру расторжения договора арендодатель должен только после письменного уведомления жильца, согласно статье 619 ГК РФ.

Расторжение договора арендатором

Наниматель вправе потребовать расторжения договора в одностороннем порядке. Условия обычно указываются в договоре, предусматривая предварительное (за месяц) уведомление собственника. Если такой срок в договоре не прописан, то уведомление посылается за 3 месяца, в соответствии со статьей 687 ГК РФ.

Нередко владелец требует уплатить штраф либо не возвращает залог. Если деньги не возвращаются, наниматель может защитить свои права в суде и подать иск в суд о неосновательном обогащении собственника. Даже если размер штрафа указан в договоре, в суде ссылаются на статью 333 ГК РФ, позволяющая снизить несоразмерную неустойку.

Уведомление о расторжении договора

Информирование стороны о намерении расторгнуть договор является обязательным, независимо от инициатора и основания такого решения. Если соглашение расторгается по соглашению обеих сторон, подобный шаг является только формальностью, не оказывающей существенного влияния на процедуру. Однако, если противоположная сторона не соглашается прекращать договорные отношения, несоблюдение условия уведомления признается нарушением процедуры расторжения и приводит к отказу в удовлетворении требований. Собираясь отослать уведомление о расторжении договора аренды квартиры, инициатор должен помнить, что:

  • документ направляется не позднее, чем за месяц до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – за 3 месяца.
  • уведомление направляется заказным письмом с описью, тогда доказать выполнение требований закона будет просто;
  • документ должен отражать основания для расторжения договора и содержать ссылки на его правомерность (соответствующие статьи ГК либо пункты договора).

При направлении иска, к нему прикладывают копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры выражает добровольные намерения обеих сторон на прекращение договорных отношений. Документ составляется по такому же образцу, как и договор. Таким образом, если для заключения договора найма требовалась государственная регистрация, то соглашение также регистрируется в государственном реестре прав.

Преамбула соглашения содержит сведения об участниках договора. Наименования сторон в соглашении должны быть идентичны именам, изложенным в договоре. Далее следует указание на намерение сторон прекратить договорные отношения по аренде жилого помещения (перечисляются все реквизиты заключенного ранее договора – точное название, номер и дата заключения) и перечисляются условия расторжения (желательно включить порядок передачи имущества, а также информацию об окончательных расчетах между сторонами).

Если соглашение не содержит указание на сроки окончания договорных отношений, то они считаются прекращенными с момента подписания соглашения сторонами. В документе указывается количество экземпляров соглашения, адреса сторон, их реквизиты и подписи. Фамилия и подпись уполномоченного юридического лица заверяется печатью.

Что делать, если одна из сторон против

Если решить спор в добровольном порядке не удается, и дело будет решаться в суде, уведомление о намерении расторгнуть договор найма в обязательном порядке подается в письменном виде. Составляется этот документ в двух экземплярах – один остается у инициатора процедуры, второй направляется несогласной стороне заказным письмом с уведомлением. Контрагент (в данном случае, получатель) обязан ответить на претензии в течение месяца после получения письма. Если же реакции не последовало – инициатор может обращаться в суд.

В уведомлении следует указать информацию:

  • о сторонах, подписавших договор аренды;
  • основания, по которым договор аренды должен быть расторгнут;
  • сроки, в течение которых нужно прекратить договорные отношения;
  • дату составления требования и подпись составителя.

В некоторых случаях договор найма включает пункт о штрафе за одностороннее расторжение – так называемая неустойка при расторжении договора аренды квартиры. Это требование абсолютно законно, и оспорить компенсацию в суде будет сложно.