Агентство по сдаче в аренду жилой недвижимости
Телефон
+7 495 540-56-66
НУЖНА КОНСУЛЬТАЦИЯ?
Бесплатный звонок

Как официально сдать квартиру в аренду

18.10.2017

Жилищный, Гражданский и Налоговый кодексы РФ достаточно жестко регламентируют процедуру сдачи жилья в аренду. Сделано это для соблюдения интересов государства (в виде уплаты налогов) и минимизации рисков арендодателя и арендатора жилого помещения.

Давайте разберемся, как официально сдать квартиру в аренду и обезопасить собственность, избегая проблем с налоговыми органами и недобросовестными жильцами.

Как официально сдать квартиру

Те, кто впервые сталкиваются с арендой жилья, часто не знают что нужно, чтобы сдавать квартиру официально.

Официальная процедура сдачи жилья включает в себя два шага:

  1. Поиск арендаторов. Это можно сделать через риэлтерскую компанию, специализированные сайты и газеты с объявлениями. Чтобы ускорить процесс и привлечь арендаторов, необходимо сделать максимально полное описание квартиры: состояние, количество комнат, метраж, удаленность от транспортных артерий, наличие мебели и техники, требования к арендаторам. Последний пункт немаловажен. Например, наличие у жильцов домашних животных — это потенциальный риск повреждения мебели, обоев и даже покрытия пола.

  2. Заключение договора. Только наличие подписанного договора между сторонами делает сделку официальной. В нем должны быть четко прописаны права и обязанности владельца и жильцов, цена аренды и условия покрытия коммунальных расходов, условия расторжения сделки или пересмотра цены.

 Как официально сдать квартиру

Важно: опись имущества, прилагаемая к арендному договору, не относится к обязательным документам. Однако она эффективно помогает решить любые проблемы и разногласия между владельцем жилья и арендаторами, касающиеся мебели и техники, расположенной в квартире.

Арендаторы получают ключи после двустороннего подписания акта приема-передачи.

В отдельных случаях закон предусматривает обязательное согласование аренды с соседями или собственником.

Важно: согласие соседей необходимо, если сдается комната в “коммуналке” (приватизированная или нет), согласие владельца — если квартира не приватизирована или относится к муниципальным.

При сдаче квартиры в аренду юрлицу или найме жилья физическим лицом на срок более 11 месяцев необходимо зарегистрировать договор в налоговой и органах самоуправления.

Законодательство

Отдельного законодательства, регулирующего аренду квартир, в России нет. Руководствоваться следует тремя кодексами:

  • Жилищный кодекс. Этот документ содержит права и обязанности владельцев жилья и проживающих лиц, регулирует ответственность за их нарушения.

  • Гражданский кодекс. Сделкам аренды, где хотя бы одна сторона — юрлицо, посвящена глава 34, в 35 главе регламентируется сделка найма между физлицами.

  • Налоговый кодекс. Статья 23 предписывает выплату 13% или 30% подоходного налога (для резидентов и нерезидентов). Индивидуальные предприниматели должны платить 6%, но кроме этого у них имеются другие обязательные платежи.

Если вы не слишком уверены в собственных знаниях, лучше проконсультироваться как официально сдавать квартиру и платить налоги. Ошибки с документами и оплатой могут дорого стоить.

 документация

Преимущества законной сдачи

Попытки сэкономить при передаче квартиры в аренду могут дорого обойтись владельцу. Поэтому лучше сделать все легально и воспользоваться всеми преимуществами законодательной защиты сторон сделки:

  • Заключение официального договора защищает владельца от возможных афер с его имуществом. Арендатор не сможет сбежать, не заплатив аренду и оставив хозяина с неоплаченными счетами за “коммуналку”.

  • Только официальное оформление сделки позволяет разрешить проблемы в случае нанесения ущерба имуществу владельца квартиры.

  • Легальная сдача жилья позволяет максимально контролировать будущие расходы по содержанию жилья, начиная с телефонных счетов и заканчивая текущими ремонтами.

  • Наличие договора и своевременная уплата налогов гарантирует отсутствие претензий со стороны налоговых органов.

Ответственность

Отдельного закона или статьи, где была бы прописана ответственность именно за нелегальную сдачу квартиры, не существует. Наказание придется понести по другим основаниям: несдача декларации и неуплата налогов. За неподачу декларации физлицом положен штраф 5% от суммы неуплаченных налогов за каждый месяц (минимум — 1000 рублей, максимум — 30%). Должностное лицо обязано уплатить 1000 рублей за месяц просрочки.

За неуплату налогов положен штраф 20% от суммы при первом нарушении, 40% при повторном. При размере неуплаченных налогов свыше 600 тысяч рублей возможно наказание в виде ареста на полгода или лишения свободы на два года, за неуплату в особо крупных размерах (свыше трех миллионов рублей) максимальное наказание — три года лишения свободы.

 

Необходимые документы

Для заключения договора о найме квартиры потребуются:

  • паспорта хозяина и арендатора;

  • правоустанавливающие документы;

  • договор;

  • опись имущества (при необходимости);

  • акт приема-передачи;

  • доверенность (если договор заключает доверенное лицо собственника).

 

Договор аренды

Перед тем как официально сдать квартиру, необходимо оформить договор. Можно составить его текст самому или обратиться за помощью к профессиональным юристам. К документу предъявляются три главных требования:

  • только письменная форма;

  • наличие экземпляра для каждой из сторон;

  • точное описание предмета договора.

Правильно составленный документ должен включать механизм компенсации порчи имущества и дату внесения платежей. В нем желательно предусмотреть все возможные риски аренды жилья. Учтите — любые спорные вопросы будут решаться согласно договорным условиям.

Рекомендации

Чтобы сдача квартиры в аренду прошла быстро, легко и в полном соответствии с законом, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  • Решите, какая быттехника и мебель должна будет оставлена в пользование арендатору. С одной стороны, съемщики квартиры не очень беспокоятся о сохранности имущества владельца, с другой — квартира без мебели и элементарных бытовых приборов (куда входит и стиральная машина) не слишком интересна потенциальным жильцам.

  • Для обеспечения сохранности имущества обязательно внесите в договор пункт об ответственности за порчу имущества и обязательно приложите полную опись последнего.

  • Квартира для посуточной аренды должна быть оснащена всем необходимым: плита, микроволновка, стиральная машинка, телевизор. В противном случае стать ее будет проблематично — жильцы не будут покупать или везти свое оборудование ради краткосрочного проживания, а выберут жилье со всем необходимым.

  • Для поиска клиентов задействуйте все возможности: интернет-порталы, газеты с объявлениями и “сарафанное радио”. Ради экономии времени и нервов можно обратиться к профессиональным риэлторам.

  • Учтите, что именно хозяин квартиры обязан оплачивать коммунальные услуги. Чтобы жильца компенсировали эти затраты, нужно правильно прописать соответствующий пункт в договоре найма квартиры.

  • При наличии долгов за коммунальные услуги стоит прописать пункт об их погашении арендаторами в счет платы за проживание.

  • Заранее позаботьтесь о наличии документов, необходимых для заключения договора. Чтобы на момент подписания не оказалось, например, что паспорт недействителен из-за не вклеенной фотографии или информация в правоустанавливающих документах неактуальна.

  • Составление договора лучше доверить профессионалам. Ошибки в договоре могут обойтись намного дороже услуг юриста.

  • Не забудьте зарегистрировать в налоговой договор с физлицом (сроком действия более 11 месяцев) и любой договор, заключенный с юрлицом.

  • Обязательно внесите арендные платежи в декларацию и уплатите с них положенный подоходный налог.

Запомните: заключение официального договора аренды гарантирует соблюдение обязанностей и прав арендатора и арендодателя, минимизирует риски обеих сторон.

Налоги и отчисления

Главный вопрос, интересующий владельцев квартир: “если сдавать квартиру официально, то сколько платить налогов?”

Граждане РФ, постоянно проживающие на территории страны, должны платить 13% подоходного налога с суммы арендных платежей. Иностранцам придется заплатить 30% от доходов.

Лица, зарегистрированные как индивидуальные предприниматели, могут выбрать один из двух способов налогообложения:

  • упрощенную систему налогообложения;

  • патент.

В первом случае придется платить 6% от дохода, во втором — приобретать годовой патент на данный вид деятельности. Стоимость патента отличается в разных регионах. Если вы хотите сдать квартиру в Москве официально, покупка патента обойдется в несколько раз дороже, чем, например, в Воронеже.

декларация

Пытаясь сэкономить на налогах, зарегистрировавшись как ИП, следует учесть два момента:

  • кроме налога 6%, придется платить фиксированные страховые взносы;

  • патенты стоят дорого и деньги за их покупку при досрочном прекращении предпринимательской деятельности не возвращаются.

Какой платить налог — решать вам, но в большинстве случаев бывает выгоднее платить 13% от дохода. Исключение составляют случаи, когда хозяин сдает в аренду сразу несколько квартир. В этом случае регистрация в качестве предпринимателя обязательна.

 

Важно: сдавать квартиру по “серой схеме”, указав в договоре заниженную цену аренды, не менее рискованно, чем не заключать договор вовсе. Вы рискуете быть подвержены наказанию за неуплату налогов и лишаетесь законных рычагов воздействия на арендатора, если он решит платить не оговоренную устно сумму, а деньги, прописанные в таком договоре.

Услуги агентства

Чтобы не утруждать себя процессом поиска арендаторов и подготовкой договора, можно воспользоваться услугами риэлтерской компании. В этом случае будет оформлен официальный договор с арендатором, а риэлтор возьмет оговоренную сумму за оказанные услуги:

  • подготовка и проверка комплекта документов, необходимых для заключения сделки;

  • реклама квартиры и поиск квартиросъемщика;

  • проведение показов жилья потенциальным арендаторам;

  • оформление договора и сопутствующих документов.

Договор с риэлторской фирмой может включать перечень дополнительных услуг арендодателю. Например, подготовка квартиры к сдаче или заключения договора страхования жилья и имущества от порчи или кражи.

агентство

Сумма, которую придется отдать риэлторской компании, с лихвой компенсируется сэкономленным временем и отсутствием необходимости оплаты услуг рекламных и юридических агентств. Главное — обратиться в надежную компанию, пользующуюся хорошей репутацией, подтвержденной отзывами клиентов.